土地增值税清算成本可扣除

提问人:mmstar醒。    发布日期:2022-09-03 10:43:08    浏览:624

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  根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第十二条规定:“纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)。
(二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。
(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。”

纳税人进行土地增值税清算时,应提供哪些清算资料?

  根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号)规定:“
四、土地增值税的扣除项目
……
(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。”

设施费在土地增值税清算时是否可以扣除?

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)文件的规定:“第九条  纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。”
第十条  对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。”

房地产开发企业何时进行土地增值税清算?


一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字〔1995〕6号)第七条第三款规定:“开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”

二、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号)规定:“
三、房地产开发费用的扣除问题
(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
(三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。
(四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。”

土地增值税清算中房地产开发费用如何扣除?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号)文件的规定:“
四、土地增值税的扣除项目
……
(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。”

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的幼儿园,是否可以在土地增值税清算时扣除?

这是指定不能扣除的啊,老铁。增值税不管是在计算企业所得税清算还是土地增值税清算都不能税前扣除的。为什么增值税不能在土地增值税清算税前扣除呢?因为增值税是价外税,在计算收入的时候,已经把增值税额先剔除掉了,如果在计算成本扣除项目时再扣除掉,就明显重复扣除了。举个例子,某公司转让自建的一个商铺取得现金收入元,这个收入是含税收入,假设适用简易征收,应缴纳增值税÷×,在核算土地增值税的收入时,应换算成不含税收入元,很明显,在收入计算环节已经把增值税元剔除掉了,所以在核算成本税费扣除项目时就不能再单独计算扣除了。哪些税费可以在土地增值税清算税前扣除呢?根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第五款,与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加,也视同税金予以扣除。在这,我们也发现了,企业所得税也不在土地增值税清算税前扣除范围。或许,有人就要问了,取得土地使用权缴纳的契税、印花税怎么没在这可扣除的税金范围里呢?那是因为取得土地使用权缴纳的契税、印花税进入了取得土地使用权支付的成本,通过这个可扣除项目进行土地增值税清算税前扣除。总之,不管是企业所得税或者个人所得税的清算,还是土地增值税的清算,增值税都不能单独进行扣除的。

리루이    发表于 2022-09-03 11:08:30

有阜新汇丰会计师事务所,成立于年,业务范围包括审计、设立变更验资、代理记账、纳税申报、年度所得税汇算、土地增值税清算、研发费加计扣除、资产评估等。电话、

富哥    发表于 2022-09-03 12:00:35

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的相关规定,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。根据上述规定,房地产开发企业将开发的商品房部分转为自用办公,该办公自用的房产成本费用不能在土地增值税清算时扣除。

其次,国税发〔2006〕187号文件中还规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。土地增值税清算前期已售部分与清算后期销售部分,尽管单位建筑面积成本是相同的,但由于先后销售房屋的房价不一,一般来说,后期销售的房高于前期销售的房屋,而土地增值税又不是适用比例税率,而是根据增值率确定适用不同税率,即超率累进税率,其税率为30%至60%不等。

土地增值税本身应当是在房地产开发项目全部竣工、完成销售后进行土地增值税清算,只不过考虑到等到全部销售后进行土地增值税清算,不仅跨期时间长,并且很容易让纳税人钻税收空子,所以,国税发〔2006〕187号文件作出规定,对达到规定条件的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算,但未全部销售之前的土地增值额的计算是根据已销售开发产品与相应的扣除项目确定的,并按已销售开发产品确定的适用税率。

虽然已销售开发产品的增值额只能代表部分,清算单位实际实现的增值额及应适用的税率要等到全部销售后才能准确计算。但是,文件对土地增值税清算后再销售的开发产品,只能按清算时确定的单位建筑面积成本费用计算相应的扣除项目金额,不重新启动土地增值税清算。

小方    发表于 2022-09-03 13:21:01

这是指定不能扣除的啊,老铁。

增值税不管是在计算企业所得税清算还是土地增值税清算都不能税前扣除的。

为什么增值税不能在土地增值税清算税前扣除呢?

因为增值税是价外税,在计算收入的时候,已经把增值税额先剔除掉了,如果在计算成本扣除项目时再扣除掉,就明显重复扣除了。

举个例子,某公司转让自建的一个商铺取得现金收入500000元,这个收入是含税收入,假设适用简易征收,应缴纳增值税500000÷(1+5%)×5%=23809.52,在核算土地增值税的收入时,应换算成不含税收入(500000-23809.52)=476190.48元,很明显,在收入计算环节已经把增值税23809.52元剔除掉了,所以在核算成本税费扣除项目时就不能再单独计算扣除了。

哪些税费可以在土地增值税清算税前扣除呢?

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第五款,与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加,也视同税金予以扣除。

在这,我们也发现了,企业所得税也不在土地增值税清算税前扣除范围。

或许,有人就要问了,取得土地使用权缴纳的契税、印花税怎么没在这可扣除的税金范围里呢?那是因为取得土地使用权缴纳的契税、印花税进入了取得土地使用权支付的成本,通过这个可扣除项目进行土地增值税清算税前扣除。

总之,不管是企业所得税或者个人所得税的清算,还是土地增值税的清算,增值税都不能单独进行扣除的。

陈曦    发表于 2022-09-03 13:23:44

首先,《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。  也就是说,土地增值税是以一个项目为单位进行的清算,对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用是不得从其他的房地产开发项目中扣除,对同一项目也不能作为两个清算单位,所以,对一个开发项目清算后,剩余的房产再转让不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税。    其次,国税发〔2006〕187号文件还规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。  土地增值税清算前期已售部分与清算后期销售部分,尽管单位建筑面积成本是相同的,但由于先后销售房屋的房价不一,一般来说,后期销售的房高于前期销售的房屋,而土地增值税又不是适用比例税率,而是根据增值率确定适用不同税率,即超率累进税率,其税率为30%、40%、50%、60%不等。    。

辞 旧    发表于 2022-09-03 11:03:29

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目以分期项目为单位清算。也就是说,土地增值税是以一个项目为单位进行的清算,对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用是不得从其他的房地产开发项目中扣除,对同一项目也不能作为两个清算单位,所以,对一个开发项目清算后,剩余的房产再转让不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税。 其次,国税发〔2006〕187号文件中还规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。土地增值税清算前期已售部分与清算后期销售部分,尽管单位建筑面积成本是相同的,但由于先后销售房屋的房价不一,一般来说,后期销售的房高于前期销售的房屋,而土地增值税又不是适用比例税率,而是根据增值率确定适用不同税率,即超率累进税率,其税率为30%至60%不等。 土地增值税本身应当是在房地产开发项目全部竣工、完成销售后进行土地增值税清算,只不过考虑到等到全部销售后进行土地增值税清算,不仅跨期时间长,并且很容易让纳税人钻税收空子,所以,国税发〔2006〕187号文件作出规定,对达到规定条件的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算,但未全部销售之前的土地增值额的计算是根据已销售开发产品与相应的扣除项目确定的,并按已销售开发产品确定的适用税率。 虽然已销售开发产品的增值额只能代表部分,清算单位实际实现的增值额及应适用的税率要等到全部销售后才能准确计算。但是,文件对土地增值税清算后再销售的开发产品,只能按清算时确定的单位建筑面积成本费用计算相应的扣除项目金额,不重新启动土地增值税清算。

Y    发表于 2022-09-03 11:09:00

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的相关规定,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。根据上述规定,房地产开发企业将开发的商品房部分转为自用办公,该办公自用的房产成本费用不能在土地增值税清算时扣除。其次,国税发〔2006〕187号文件中还规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。土地增值税清算前期已售部分与清算后期销售部分,尽管单位建筑面积成本是相同的,但由于先后销售房屋的房价不一,一般来说,后期销售的房高于前期销售的房屋,而土地增值税又不是适用比例税率,而是根据增值率确定适用不同税率,即超率累进税率,其税率为30%至60%不等。 土地增值税本身应当是在房地产开发项目全部竣工、完成销售后进行土地增值税清算,只不过考虑到等到全部销售后进行土地增值税清算,不仅跨期时间长,并且很容易让纳税人钻税收空子,所以,国税发〔2006〕187号文件作出规定,对达到规定条件的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算,但未全部销售之前的土地增值额的计算是根据已销售开发产品与相应的扣除项目确定的,并按已销售开发产品确定的适用税率。 虽然已销售开发产品的增值额只能代表部分,清算单位实际实现的增值额及应适用的税率要等到全部销售后才能准确计算。但是,文件对土地增值税清算后再销售的开发产品,只能按清算时确定的单位建筑面积成本费用计算相应的扣除项目金额,不重新启动土地增值税清算。

刘楚玉    发表于 2022-09-03 11:11:39

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目以分期项目为单位清算。也就是说,土地增值税是以一个项目为单位进行的清算,对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用是不得从其他的房地产开发项目中扣除,对同一项目也不能作为两个清算单位,所以,对一个开发项目清算后,剩余的房产再转让不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税。

其次,国税发〔2006〕187号文件中还规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。土地增值税清算前期已售部分与清算后期销售部分,尽管单位建筑面积成本是相同的,但由于先后销售房屋的房价不一,一般来说,后期销售的房高于前期销售的房屋,而土地增值税又不是适用比例税率,而是根据增值率确定适用不同税率,即超率累进税率,其税率为30%至60%不等。

土地增值税本身应当是在房地产开发项目全部竣工、完成销售后进行土地增值税清算,只不过考虑到等到全部销售后进行土地增值税清算,不仅跨期时间长,并且很容易让纳税人钻税收空子,所以,国税发〔2006〕187号文件作出规定,对达到规定条件的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算,但未全部销售之前的土地增值额的计算是根据已销售开发产品与相应的扣除项目确定的,并按已销售开发产品确定的适用税率。

虽然已销售开发产品的增值额只能代表部分,清算单位实际实现的增值额及应适用的税率要等到全部销售后才能准确计算。但是,文件对土地增值税清算后再销售的开发产品,只能按清算时确定的单位建筑面积成本费用计算相应的扣除项目金额,不重新启动土地增值税清算。

独特零距离    发表于 2022-09-03 11:15:01

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