国有土地出让金由税务部门征收

提问人:。。。。    发布日期:2022-08-11 08:20:38    浏览:456

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一时间,“土地出让金”划转税务部门征收,在房地产行业引起不小的讨论。

据财政部官网6月4日消息,财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(简称《通知》)。

“土地出让金”作为地方财政的重要组成部分,由财政部门划转税务部门征收,其目的是什么?对于房地产行业以及企业将带来哪些直接影响?

统一收支、规范管理,提高资金使用效率

纵观此次“土地出让金”由财政部门划转税务部门征收,更多是基于统一收支、规范管理、提高资金使用效率。

根据《通知》,由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入(以下简称“四项政府非税收入”),将全部划转给税务部门负责征收。税务部门按照属地原则征收四项政府非税收入。具体征收机关由国家税务总局有关省(自治区、直辖市、计划单列市)税务局按照“便民、高效”原则确定。

具体看来,先试点后推开。自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点,探索完善征缴流程、职责分工等,为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作,自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

在“土地出让金”征收部门划转之前,水利建设基金等非税收入相继划转至税务部门,社保费已全部由税务部门征收。业内人士看来,此次包括“土地出让金”在内的划转是落实之前的税收改革。

中国财政科学研究院公共收入研究中心副研究员施文泼表示,这是落实中央提出的深化税收征管体制改革的要求,逐步统一税收和非税收入征缴制度,主要目的还是规范、强化非税收入征收管理。

上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅进一步解释,2018年国税地税征管体制改革,将省级和省级以下国税地税机构合并。合并完成之后,根据国税总局职能定位,税务部门“承担组织实施税收及社会保险费、有关非税收入的征收管理责任,力争税费应收尽收”,国有土地使用权出让收入属于非税收入,划转税务部门征收,属于税务部门的征管职能。

对于“土地出让金”由财政部门划转税务部门征收,中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为,有利于提高土地出让收入的征管效率,降低征收成本。同时,有利于土地出让收入的使用更加规范化,一定程度上将约束地方政府对资金的使用范围。

拖延缴纳土地出让金或将行不通

“土地出让金”在地方一般公共预算收入中占比不低。数据显示,2021年1-4月,全国一般公共预算收入78008亿元,其中,地方一般公共预算本级收入41351亿元。1-4月,国有土地使用权出让收入21383亿元,占前4个月全国一般公共预算收入的27%,占地方一般公共预算收入的52%。

因此,作为地方财政的重要组成部分,“土地出让金”征收部门的划转,网上出现不同解读声音,包括地方财政告别土地出让金等。

根据《通知》,四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行。

也就是说,征收部门虽然发生变化,但是其他的仍按照现行规定执行。陈文静表示,继续按照现行规定执行,现阶段对于地方政府整体影响不大。但是,由税务部门征收国有土地使用权出让收入,是中央强化土地出让收入支持乡村振兴的重要一步,未来将向这个方向更多倾斜。

此外,杨畅表示,税务部门负责征收国有土地使用权收入,使得中央政府完全掌握地方土地出让收支的具体情况,会对地方政府行为产生引导,使得地方政府在土地出让环节更趋谨慎,推动地方政府摆脱对“土地财政”的依赖。

那么,这对于房企将带来哪些直接影响呢?华夏新供给经济学研究院院长贾康认为,征收部门划转,“土地出让金”的征收管理将更加规范,企业欠缴、拖缴、模糊处理等现象,可能会得以矫正。“开发商如果想拖延缴纳土地出让金,可能就行不通了。”施文泼说。

业内人士分析,在土地出让金缴纳方面,企业通过分期、延期支付以提高杠杆率的做法可能将受到影响,进而影响企业资金状况。

与房地产税征收没有直接关系

值得关注的是,由于涉及税务部门,“土地出让金”征收部门的划转也引起房地产税方面的相关讨论与猜想。

房地产税是否会加速落地?在贾康看来,“土地出让金”征收部门的划转与房地产税没有直接的关系。

不过,陈文静表示,国有土地使用权出让收入由税务部门统一征收后,进一步强化了中央对资金使用范围的监管,一定程度上将推动地方政府摆脱对土地财政的依赖,未来健全地方税、直接税体系,适当提高直接税比重的相关举措将继续落实,而房地产税作为直接税的一种,相关工作预计将有新的进展,接下来重点城市房地产税试点的预期增强。

林诗晴    发表于 2022-08-11 08:59:34

其他回答

根据《财政部关于土地闲置费、城镇垃圾处理费划转税务部门征收的通知》(财税〔2021〕8号)规定:“
一、自2021年7月1日起,将自然资源部门负责征收的土地闲置费、住房城乡建设等部门负责征收的按行政事业性收费管理的城镇垃圾处理费划转至税务部门征收。征期在2021年7月1日以后(含)、所属期为2021年7月1日以前的上述收入,收缴及汇算清缴工作继续由原执收(监缴)单位负责。”

土地闲置费、城镇垃圾处理费从什么时候起划转至税务部门征收?

北京市地方税务局:
你局《关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示》(京地税地〔2005〕166号)收悉,批复如下:
根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税。不得因减免土地出让金,而减免契税。

国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复

根据《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》国税函〔2005〕436号)规定:“根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税。不得因减免土地出让金,而减免契税。”

免征土地出让金出让国有土地使用权的行为是否缴纳契税?

根据《财政部关于土地闲置费、城镇垃圾处理费划转税务部门征收的通知》(财税〔2021〕8号)规定:“
五、税务部门征收土地闲置费、城镇垃圾处理费应当使用财政部统一监(印)制的非税收入票据,按照税务部门全国统一信息化方式规范管理。”

税务部门使用什么票据征收土地闲置费、城镇垃圾处理费?

根据《国家税务总局等五部门关于土地闲置费 城镇垃圾处理费划转有关征管事项的公告》(国家税务总局 财政部 自然资源部 住房和城乡建设部 中国人民银行公告2021年第12号)第一条的规定:“土地闲置费由自然资源部门向缴纳义务人(土地使用权人)出具《征缴土地闲置费决定书》等文书,并向税务部门推送《征缴土地闲置费决定书》等费源信息。缴纳义务人依据《征缴土地闲置费决定书》向税务部门申报缴纳,税务部门开具缴费凭证。土地闲置费申报期限按现行规定执行,未按时缴纳的,由税务部门出具催缴通知,并通过涉税渠道及时追缴。”

土地闲置费划转税务部门后的征收流程?

“土地收益”与“土地收益金”是两个不同的概念。土地收益是国有土地所有权的经济体现,属于地租性质,是土地出让金范畴。根据财政部年月月日发布的《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和年月月日财政部、国家土地管理局《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》有关规定,政府土地管理部门是土地使用权出让金的代征机关,因此,土地收益应当由国土部门负责征收管理。“土地收益金”是指与土地增值税计征对象相同的具有土地增值费性质的费用,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十五条和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二十一条规定,国家开征土地增值税以后,土地收益

C陈C 陈    发表于 2022-08-11 09:49:29

根据《城市房地产管理法》第25条的规定,超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。  具体闲置费由当地国土部门按相关地方规定计算。土地闲置费征收具体标准如下:一、已经签订国有土地使用权出让合同的闲置土地,每月的土地闲置费标准为:1、经营性房地产用地为合同出让金总额的1。    2%;2、一般建设用地为合同出让金总额的0。  8%;3、工业何基础设施用地为合同出让金总额的0。4%各类用地累计征收土地闲置费总额不超过该宗用地土地使用权出让金合同总额的20%。二、未签订国有土地使用权出让合同或未办理划拨用地手续的闲置土地,土地闲置按各地规定的标准征收,计征时间累计不超过24个月。

CHENG    发表于 2022-08-11 10:35:33

根据《城市房地产管理法》第25条的规定,超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。  具体闲置费由当地国土部门按相关地方规定计算。土地闲置费征收具体标准如下: 一、已经签订国有土地使用权出让合同的闲置土地,每月的土地闲置费标准为:1、经营性房地产用地为合同出让金总额的1。    2%;2、一般建设用地为合同出让金总额的0。8%;3、工业何基础设施用地为合同出让金总额的0。4%各类用地累计征收土地闲置费总额不超过该宗用地土地使用权出让金合同总额的20%。

濤濤    发表于 2022-08-11 10:35:33

没有。土地被征收,已经按省级人民政府规定的土地征用补偿标准给予补偿,其土地属于国有土地,对于改变土地批准用途的,由用地单位向县级人民政府支付国有土地出让金。

王玲花    发表于 2022-08-11 10:35:38

法律分析:土地闲置费是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设造成土地荒芜、闲置时,由土地使用者向土地行政主管部门缴纳的费用缴纳闲置费。土地闲置费征收具体标准如下:1、 已经签订国有土地使用权出让合同的闲置土地,每月的土地闲置费标准为:1.1 经营性房地产用地为合同出让金总额的1.2%;1.2 一般建设用地为合同出让金总额的0.8%;1.3 工业和基础设施用地为合同出让金总额的0.4%;1.4 各类用地累计征收土地闲置费总额不超过该宗用地土地使用权出让金合同总额的20%。2、未签订国有土地使用权出让合同或未办理划拨用地手续的闲置土地,土地闲置按各地规定的标准征收,计征时间累计不超过24个月。 【法律依据】《国家税务总局_财政部_自然资源部_住房和城乡建设部_中国人民银行关于土地闲置费城镇垃圾处理费划转有关征管事项的公告》一、土地闲置费由自然资源部门向缴纳义务人(土地使用权人)出具《征缴土地闲置费决定书》等文书,并向税务部门推送《征缴土地闲置费决定书》等费源信息。缴纳义务人依据《征缴土地闲置费决定书》向税务部门申报缴纳,税务部门开具缴费凭证。土地闲置费申报期限按现行规定执行,未按时缴纳的,由税务部门出具催缴通知,并通过涉税渠道及时追缴。二、城镇垃圾处理费由缴纳义务人或代征单位自行向税务部门申报缴纳,申报期限和程序按现行规定执行。未按时缴纳的,由税务部门出具催缴通知,并通过涉税渠道及时追缴。

致青春~大雄    发表于 2022-08-11 08:43:41

你说的恐怕是土地收益金,是财政部门委托房产局代征的。

国有土地使用权出让金是土地部门征收的,这是两回事。

熬夜后的黑眼圈    发表于 2022-08-11 08:43:41

6月4日,房地产行业迎来重磅政策:财政部等四部门发布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(以下简称 《通知》),在业内引起了极大的震动。

作为地方财政的重要组成部分,土地出让金征收部门的划转,被业内人士解读为“中央出手终结地方土地财政”“抑制地方卖地冲动”,将会压缩地方政府对土地出让金的支配权。对此,笔者认为,目前土地出让金征收调整并未改变其原有的支配方式,不存在对地方政府使用权限的压制,新规只是延续了中央财政集中管理的思路,不应过度解读。但从长期来看,有助于促进“土地财政”生态圈的健康发展,推动土地等要素市场生态的重塑。

《通知》表示,四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行。也就是说,土地出让金的征收部门虽然发生变化,但是其他仍按现行规定执行,现阶段对地方政府整体影响不大。新规可以说是继1994年分税制改革之后最为重大的一次财税改革,其作为国税地税征管体制改革的一部分,有助于提高财政实力和征收管理效率,推进和完善我国的税制改革。

根据财政部数据,2020年地方政府国有土地使用权出让收入超8.4万亿元,今年1-5月,50个城市的卖地收入已超过1.8万亿元,超过去年同期20%以上。对于不少地方政府来说,土地出让金几乎是其财政命脉。

那么为什么要调整土地出让金的征收部门呢?一方面,此次改革有利于矫正各地土地出让金征缴、使用环节的乱象,有助土地出让金征收过程更规范、公开、透明。

由于土地市场的复杂性和各地土地出让金征收的不透明,土地出让金在征收过程中难免出现种种问题。比如,有的城市为了加大招商引资力度,会以各种名义减免土地出让收入,包括 “零地价”“负地价”“返地价”“补贴地价”等方式,其理由也五花八门,包括 “招商引资”“旧城改造”“国有企业改制”等,甚至还会打着“乡村振兴”“城市更新”“老旧小区配套工程改造”等大旗,违规卖地。

各地一方面负责供地,一方面收取资金,有点类似会计、出纳一身兼。征收部门划转后,土地出让金的征收管理将更加规范。

另外,此举可以促进“土地财政”生态圈的健康发展。未来转由垂直条线的税务部门征收土地出让金,使得中央政府可以完全掌握地方土地出让收支的具体情况,进一步强化了中央对资金使用范围的监管,从长期来看,会对地方政府的行为产生引导,使得地方政府在土地出让环节更趋于谨慎,逐步摆脱对土地财政的依赖。

那么,此举对于房企将带来哪些直接影响呢?新政实施后,房企再想和地方政府部门“谈条件”,空间将大大减少,也没有了拖欠土地出让金的可能。因为根据《通知》要求,房企不缴齐土地出让金,拿不到缴费凭证,就得不到《国有土地使用证》和《施工证》。

土地出让金征收部门划转与房地产税的关系也备受关注。《通知》具体要求,自然资源部门与使用权人签订出让、划拨等合同后,应当及时向税务部门和财政部门传递相关信息,确保征管信息实时共享。税务部门应将计征、缴款等明细信息通过互联互通系统传递给财政、自然资源、人民银行等相关部门,确保征管信息实时共享,账目清晰无误。

笔者认为,由于房地产税是一整套的制度改革,真正落地仍需时间。土地出让金征收部门划转,使得税务部门可以更好地了解各地房地产市场的基础数据,有可能对未来房地产税改革进行铺垫。

(楼兰)

Peter 琴    发表于 2022-08-11 08:43:41

6月4日,财政部宣布将国有土地使用权出让收入划转税务部门征收的当天,岳晓武收到许多同行的咨询,人们普遍关心的是超8万亿元的土地出让金换由中央直管的税务部门征收,其实际影响如何?

岳晓武是中国土地估价师与土地登记代理人协会副会长,曾在国土资源部任职20年。财政部数据显示,2020年地方政府国有土地出让金收入超过8.4万亿元,同比增长15.9%。今年前4个月土地出让收入2.1万亿元,同比增长35%。

岳晓武认为,由于房地产行业关系国计民生,包括土地在内的上下游行业的每一项重大调整,都自带热度。“关于地方政府从此不再有动力卖地,地市楼市逻辑大变等猜测,是毫无根据的”。

“出纳”变了

根据财政部通知,7月1日起,国有土地使用权出让收入划转由税务系统征收一事,率先在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南等7个省市试点,2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

一位东部某城市规划和自然资源局计财处人士告诉经济观察报,两个月前,其所在城市已就划转工作启动内部调研,但一直没有红头文件下发,计财处等相关处室通过互联网才得知开展试点的消息。

“我们觉得只是一个工作流程变动。”该计财处人士介绍,此前,土地出让一般是规自部门挂牌,拿地单位交保证金至规自部门保证金账户,成交后拿地单位在一定时间内将土地出让金缴至当地国库。

根据新规,7月1日后,土地出让金缴纳的账户从“当地国库”替换为“税务部门”,其他流程均没有变化。

该计财处人士表示,新规带来的最大影响是汇缴土地出让金的“出纳”变了。“原来土地出让金的缴纳是土地主管部门、市财政局和市国库等三个部门合作,划转后则要跟税务部门对接。”

该计财处人士认为,新规有利于税务部门获得土地出让金等非税收入的一手数据,“原来是地方政府部门‘小锅炒菜’,端出去别人也看不出来,但现在交由税务部门,税务部门是中央直管,相当于中央和地方共同参与土地出让,税务部门能第一时间了解到各地的卖地情况。”

非税改革

在岳晓武看来,土地出让金从地方政府划转至税务部门是非税收入改革的一环。

政府财政收入来源包括税收收入、非税收入、社保基金收入等六大类,其中土地出让金属于非税收入中政府性基金收入。

岳晓武解释,将土地使用价款交由税务部门来征收,是本轮机构改革的目标之一,其目的主要是为了提高征管效率,加强非税收支管理的规范性。

2018年2月,十九届三中全会明确将省级和省级以下国税和地税机构合并,具体承担所辖区域内各项税收、非税收入征管等职责。

2018年7月20日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《国税地税征管体制改革方案》,再次明确对依法保留、适宜划转的非税收入项目,成熟一批划转一批,逐步推进。

划转部门变更,并非只针对土地出让金,已有多项非税收入征收划转至税务部门统一征收。

2019年1月起,五险一金等社会保险费由原来的劳动部门、社保部门交由税务机关征收。原来的社保经常出现欠缴、缓交等情况,交由税务部门来收后,它使用刚性手段,且加上税务部门是垂直部门,整体效果、效率都比较好。

今年以来,已有水土保持补偿费、地方水库移民扶持基金、排污权出让收入、防空地下室易地建设费等近20项非税收入,划转由税务部门统一征收。

今年5月12日,土地闲置费、城镇垃圾处理费等也已划转至税务机关统一征收。

影响有限

根据财政部通知,本次土地出让金划转,第一,不改变土地出让金的性质,仍是政府以土地所有者的身份收取的土地使用权让渡价款。

岳晓武介绍,确立土地出让制度的《宪法》《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律基础并未调整。

第二,土地出让金其归属和使用并未发生变化;土地出让等供地活动依然由市县自然资源部门按照规划、计划依法组织实施;土地价款确定的机制和路径不变,依然通过招标拍卖挂牌协议出让或划拨等确定;土地出让合同等用地协议依然由市县自然资源部门根据供地结果与用地者签署;不动产登记流程和标准也未发生变化。

也就是说,除了改变征收流程,土地出让收支仍依照现行政策:全额纳入地方政府性基金预算管理,收入全额缴入地方国库,支出通过地方政府性基金预算安排。

前述计财处人士透露,国务院、财政部等文件都明确,土地出让金的征管部门是财政部门,由各级财政(国库)来收取,自然资源部门仅暂时收取保证金,后续也需要存入市国库。

土地出让金并非自然资源部门的收入,但却有收缴不力责任。该计财处人士表示,由于征收手段、措施限制,自然资源部门只能通过督促、仲裁或诉讼方式催缴,土地出让收入欠缴、漏缴、缓缴、免缴时有发生。

划转后,税务部门征缴力度大,手段和措施丰富,能提高征管效率。

过去土地出让金由市县财政、自然资源部门收缴,这两个部门都是政府的组成部门,容易出现土地出让金被腾挪、缓交、减免等现象。

该计财处人士透露,主要有两种腾挪方式,一是拍地前的20%保证金,在转入国库前先作他用。集中供地背景下,一二线城市每一次供地的这笔保证金以百亿元计算。

二是有部分城市的土地出让金并不直接汇缴到当地国库,而是转入当地财政部门或自然资源部门,再由后者统一缴纳,当地有关部门利用缴纳的时间差,有一定的腾挪空间。“但这不符合中央文件规定,一线城市都不敢这么做”。

一位长三角投拓人士透露,土地出让金收支是两条线,直接返还不可能,但可以将出让金返给土地一级开发企业,而这家一级开发企业与拿地企业为同一母公司,从而实现减免土地出让金的目的。

岳晓武认为,此次非税收入划转改革,并非专门针对房地产市场,并未改变土地供应量和成交价格,对土地市场和房地产市场供求变化影响不大。此后规范出让金征管,对存在减免缓出让金的企业资金压力会加大,对靠土地注资或先拿地再政府返还出让金的政府平台公司而言,压力也将加大。

热议

北京土地学会会长朱道林表示,关于土地出让收入的收支管理,2006年发布的“国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知”(国办发[2006]100号)就提出明确要求,由财政部门负责征收管理、全额纳入预算、实行“收支两条线”管理等,此次政策应是进一步规范和明确土地出让收入收支两条线管理的做法。

从财政的“四本账”来看,规模最大的是一般公共预算收入,超过18万亿元;其次是政府性基金预算,其中土地出让金收入占比超8成,2020年地方政府国有土地使用权出让收入超过8万亿元。“土地出让金收支两条线,在出让之前,要先进行征地拆迁安置、三通或五通一平等,变成‘熟地’后才能出让,这部分一级开发的钱一般占地块出让收入的75%以上,需要政府预支。”因此,岳晓武提醒,不能只看一年卖地8万亿元等指标,只有扣除成本补偿性费用后的土地出让净收益,才是政府可用的财力。

土地出让金其归属和使用并未发生变化,因此,地方对土地财政的依赖程度并不直接受征缴部门变动的影响。

对于划转税务部门征收,是为房地产税的出台做铺垫的说法,前述计财处人士持否定态度:“房地产税是面向二级市场收取的税,而土地出让金是面向一级市场收取的价款,两者不是一个维度的。”

初心    发表于 2022-08-11 08:43:57

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土地怎么征收?土地征收怎么?

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2021-11-13 23:33:43

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