核定土地增值税土地开发成本

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定：“在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）规定：“第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。”

房地产开发企业，用于开发的土地，其土地使用税，计入开发成本-土地开发成本。

因为房地产开发企业，用于开发的土地，属于存货。

房地产开发企业，用于公司经营办公的土地，其土地使用税，计入管理费用。

因为房地产开发企业，用于公司经营办公的土地，属于无形资产。

税务局解释： 现行税收政策规定暂不够明确，但这一问题对企业所得税实际影响不大，主要涉及房地产企业土地增值税核算问题。房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分

1、施工前的土地使用税

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费

贷：应交税金——土地使用税

2、施工开发过程的土地使用税

借：开发成本——前期工程费

贷：应交税金——土地使用税

3、完工销售过程的土地使用税

借：管理费用——税金

贷：应交税金——土地使用税

利息支出是不能计入开发成本的，利息支出属于期间费用，开发成本是开发房地产发生的成本。推荐你查《土地增值税暂行条例》和《土地增值税实施细则》。

民间借贷利息支出是不能计入土地增值税清算的开发费用的。可以计入土地增值税的开发费用必须能够提供金融机构项目贷款（不是流动资金贷款）证明材料。土地增值税清算的开发费用含：利息支出、其他开发费用，其中利息支出的扣除可以这样选择：1、如果能够提供金融机构的项目贷款证明材料的，其实际利息支出小于（取得土地成本+开发成本）*5%的金额，或者没有项目贷款利息支出，可以选择按（取得土地成本+开发成本）5%计算扣除利息支出；2、如果能提供金融机构的贷款证明材料，且贷款利息支出的金额大于（取得土地成本+开发成本）*5%的金额，可以选择按金融机构贷款实际利息支出计算扣除。