代缴的房产税怎么办

根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

该地块宗地容积率=建筑总面积÷土地面积=(39000+28000 )÷ 69000=0.97>0.5。

因此,土地价值应全部计入房产原值。但是,实务中存在以下两种观点。

(1)根据财税〔2010〕121号文件规定,宗地容积率大于0.5,那么土地价值应全部并入已投入使用的房产原值缴纳房产税。

(2)待建的房产因未达到房产税纳税义务时点,因此土地价值在已投入使用的房产和待建的房产之间进行分摊计算房产原值。

例如:《厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的公告》(厦门市地方税务局公告2016年第5号)第二条规定,同一宗地分期开发,在申报房产税时,应按该期(栋)房产建筑面积占该宗地上房产总建筑面积的百分比,分摊地价后并入房产原值。

赞同第(2)种观点。根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)第十九条规定,纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起征收房产税。待建的房产显然还未达到房产税纳税义务时点。

《会计制度》(财会〔2000〕25号)第四十七条规定,企业因利用土地建造自用某项目时,将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南第六条规定,企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产,但改变土地使用权用途,用于赚取租金或资本增值的,应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。因此,适用不同会计制度的企业,采用不同的会计处理,有的要求将地价计入房产原值,有的则无须计入。笔者认为,土地和房屋不可分割,按照《物权法》等规定的“房地一致”原则,房屋原值中应包含地价,这也是财税〔2010〕121号文件规定地价并入房产原值缴纳房产税的主要原因。

因此,在计算房产税时,待建的房产应分摊土地价值,但待建的房产并未达到房产税纳税义务时点,其所对应的土地价值在待建期间无须缴纳房产税,应在该房产达到纳税义务时计入房产原值缴纳房产税。

2014年1月1日起，对拥有2套住宅的家庭，人均建筑面积80㎡以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年征收1%-3%的房产税，且没有减除额；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额。

财政部、国家税务总局、住建部联合发布通知，作出如下细化规定：

1、对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得税。由财政部、国家税务总局发出通知，2014年1月1日起，对家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，转让后的增值收益部分(指房产的转让价减去原购买价)，一律按20%的税率一次性征收个人所得税，但是，该房产此前已缴交的房产税，可以抵扣房产转让增值收益部分应缴纳的个人所得税，若该房产累计已缴交的房产税超出此次应缴纳的个人所得税，则该项个人所得税视为零；对转让家庭人均建筑面积80平方米以内的住宅，按转让收入的1%征收个人所得税，抵扣方法如上；转让家庭唯一住宅且居住5年以上的，免征个人所得税。

对转让商业房产的，按转让收入的1%征收个人所得税，抵扣方法如上。

2、转让家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，房主找不到原始购房发票的，税务机关委托拥有国家一级资质的房地产评估机构(建立机构名库随机抽取)，参照有市场成交记录的同地段同类房屋，或查阅当地住房信息系统，对其房产的原购买价进行评估，作为计税依据。从低收取评估费，但评估费用由卖房人承担，作为丢失原始购房发票的惩罚。

3、当地政府每年公布分类住宅的市场指导价(即房产现值)，成交价明显低于市场指导价的，以市场指导价作为房产税的计税依据(类似北京、深圳、成都等城市现在执行的二手房过户指导价)。

4、个人出租住宅，其租金收入须按20%缴纳个人所得税；个人或企事业单位的经营性房产(商铺、写字楼、酒店等)，按租金收入的12%缴交房产税，税务部门另有规定的从其规定。

5、取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定。

6、房产所有人(业主)必须持有以上所有完税证明，房屋权属管理部门方可为其办理房产过户手续。

7、各城镇的房产税收入和个人转让住宅增值收益的个人所得税收入，由地方政府支配，专项用于保障房建设；盈余部分拟用于其他社会保障类支出的，须经省级人民政府批准，并报中央政府主管部门备案。

房产税征收范围：房产税并不是对所有的房屋都征税，而仅仅是对城镇的商品房、经营性房屋征税；

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，既然是一种财产税，那么就是直接税；

房产税的征收标准一般是从价计征或者从租计征；

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%；从租计征是按房产的租金收入计征。