土地增值税尾盘清算单价如何确定

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第 十四条规定，制定本细则。 第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、 赠与方式无偿转让房地产的行为。 第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有 的土地。 第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物， 包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着土地上的不能移动，一经移动即遭损坏 的物品。 第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房

房产销售收入 视同销售的收入

好多地区从年就开始清算了。特别是增值比较大的，税务要及时清算，而那些增值小的，甚至不需缴纳土地增值税的项目，企业要求清算税务都不给清算，因为清算后要退税。

取得的全部预销售收入

好多地区从年就开始清算了。特别是增值比较大的，税务要及时清算，而那些增值小的，甚至不需缴纳土地增值税的项目，企业要求清算税务都不给清算，因为清算后要退税。

财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》[财税字号]规定，对纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用有关免税规定。 因为普通住宅部分， 增值额未超过扣除项目金额的，免征土地增值税，因此有上述规定。 这样房地产企业其实就有了一定的筹划空间，看看是分别核算好还是不分别核算好。于是，有些主管税务机关会统一规定必须分别核算。所以还是要与主管税务机关进一步咨询为好。

看《税法》吧，这么难！

按会计上房地产会计收入确认原则：在房产主体完工并验收合格，签订销售合同，收取首期款项并已办理银行按揭手续或者分期收取款项超过50%以上时确认销售收入的实现！

你这种情况如果主体验收的情况下，你已09年已经收取了首期20万并已经办理按揭手续的话，应该是按50万确认了收入的。

去百度文库，查看完整内容> 内容来自用户:旅行的猫咪 土地增值税纳税申报表（四） （从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用） 税款所属时间：年月日至年月日 填表日期： 年 月 日 金额单位：元至角分；面积单位：平方米 纳税人识别号｜纳税人名称｜｜项目名称｜｜项目编号｜项目地址｜｜ 所属行业｜｜登记注册类型｜｜纳税人地址｜｜邮政编码｜｜ 开户银行｜｜银行账号｜｜主管部门｜｜电话｜｜ 是否为清算后尾盘销售 是■ 否□｜ 项目｜行次｜金额｜ 普通住宅｜非普通住宅｜其他类型房地产｜合计｜ 一、转让房地产收入总额 1＝2＋3+4｜1｜｜ ｜其中｜货币收入｜2｜｜实物收入｜3｜｜其他收入｜4｜｜二、扣除项目金额合计｜5｜｜三、增值额6＝1－5｜6｜｜四、增值额与扣除项目金额之比（％）7＝6÷5｜7｜｜五、适用税率（核定征收率）（％）｜8｜｜六、速算扣除系数（％）｜9｜｜七、应缴土地增值税税额 10＝6×8－5×9｜10｜｜八、减免税额 11＝13＋15+17｜11｜其中｜减免税（1）｜减免性质代码｜12｜减免税额｜13｜减免税（2）｜减免性质代码｜14｜减免税额｜15｜减免税（3）｜减免性质代码｜16｜减免税额｜17｜九、已缴土地增值税税额｜18｜｜十、应补（退）土地增值税税额 19＝10-11－18｜19｜｜ ｜授权代理人｜（如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）为代理一切税务事宜，现

土地增值税纳税申报表从事房地产开发的纳税人清算表，可以到会ji网下载，也可以到税务局网下载。

" 一、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 、直接转让土地使用权的。二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上，或该比例虽未超过，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 、省税务机关规定的其他情况。

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。征管方式编辑《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。清算条件编辑纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；土地增值税清算（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上，或该比例虽未超过，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。清算期限编辑对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。清算单位编辑土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算资料编辑纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。最新政策编辑京版细则“十五条”(五)实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。(六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查土地增值税编辑土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税税率是土地增值税的计算份额，土地增值税税率表是关于各种不同情况制定的相关表格指引，另外，土地增值税预征率则是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收的办法，通常按销售收入的一定比例征收。征收方法增值额未超过扣除项目金额部分，税率为；增值额超过扣除项目金额，未超过扣除项目金额的部分，税率为；速算扣除系数为；增值额超过扣除项目金额，未超过扣除项目金额的部分，税率为；速算扣除系数为；增值额超过扣除项目金额的部分，税率为；速算扣除系数为；()房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额的，免征土地增值税。 财法字第号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：应纳税额增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。税率土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

这个很深奥的，一时半会说不清楚的

应纳税额增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》： 第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下 (一)增值额未超过扣除项目金额 土地增值税税额增值额× (二)增值额超过扣除项目金额，未超过的 土地增值税税额增值额×－扣除项目金额× (三)增值额超过扣除项目金额，未超过 土地增值税税额增值额×－扣除项目金额× (四)增值额超过扣除项目金额 土地增值税税额增值额×－扣除项目金额× 公式中的、、为速算扣除系数。 扩展资料： 企业应当在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。 土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种税收，一般应当作为营业税金进行处理，具体可以分为如下三种情况： （一）对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“税金及附加”科目，对外经济合作企业应当计入“应交税费”科目，股份制企业应当计入“税金及附加”科目。 （二）对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目。 如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“税金及附加”（如旅游饮食服务企业）。 （三）对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。 参考资料来源：百度百科土地增值税

土地增值税清算：缴纳土地增值税税款的行为

一、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省税务机关规定的其他情况。

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。[1] 2征管方式编辑 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 3清算条件编辑 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 土地增值税清算[2] （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 4清算期限编辑 对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 5清算单位编辑 土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 6清算资料编辑 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 （一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 7最新政策编辑 京版细则“十五条” (五)实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。 (六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查 8土地增值税编辑 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税税率是土地增值税的计算份额，土地增值税税率表是关于各种不同情况制定的相关表格指引，另外，土地增值税预征率则是在还没有正确计算出,房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收的办法，通常按销售收入的一定比例征收[1]。 征收方法 （1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%； (5)房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为： 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。 税率 土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。[1]

一、房地产企业土地增值税清算后尾房销售，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报， 扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）。纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后重新启动土地增值税清算。 二、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面

房地产企业土地增值税清算后尾房销售，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）。纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后重新启动土地增值税清算。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积

房地产企业土地增值税清算后尾房销售，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）。纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后重新启动土地增值税清算。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项