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土地增值税尾盘清算单价如何确定

提问人:sGaQh。     发布日期:2022-05-07 00:32:17     浏览:461

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土增清算完毕后发生的房款如何缴纳土地增值税?

依据相关规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

在土地增值税清算完成之后再销售房地产的,不是按清算时计算的增值率计算缴纳土地增值税,而是要按当月销售额、销售成本及按规定允许的扣除项目重新计算增值额、增值率及应纳土地增值税。

在申报时,填报《土地增值税纳税申报表(四)》 (从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用)。

希望我的回答对你有所帮助。

MR.曾     发表于 2022-05-07 03:12:52

其他回答

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号)规定:“
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。”

房地产开发企业的土地增值税清算单位是如何确定的?


一、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)规定:“第十六条  清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。 
第十七条 清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。
第十八条  审核收入情况时,应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料,重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对销售价格进行评估,审核有无价格明显偏低情况。
必要时,主管税务机关可通过实地查验,确认有无少计、漏计事项,确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。
第二十条  土地增值税扣除项目审核的内容包括:
(一)取得土地使用权所支付的金额。
(二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)房地产开发费用。
(四)与转让房地产有关的税金。
(五)国家规定的其他扣除项目。
第二十一条  审核扣除项目是否符合下列要求:
(一)在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。
(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。
(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。
(六)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。 
第二十二条  审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注:
(一)同一宗土地有多个开发项目,是否予以分摊,分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确。
(二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
(三)拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
第二十三条  审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:
(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生,是否存在虚列情形。
(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
(三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊。
第二十四条  审核公共配套设施费时应当重点关注:
(一)公共配套设施的界定是否准确,公共配套设施费是否真实发生,有无预提的公共配套设施费情况。
(二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
(三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊。”
第二十五条  审核建筑安装工程费时应当重点关注:
(一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
(二)房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材费用是否重复计算扣除项目。
(三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本,验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
(四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的,还应当关注??等情况。
(五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注:
(一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
(二)开发间接费用是否真实发生,有无预提开发间接费用的情况,取得的凭证是否合法有效。
第二十七条  审核利息支出时应当重点关注:
(一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
(二)分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否按照项目合理分摊。
(三)利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益是否冲减利息支出。
第二十八条代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
第二十九条  关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额,审核交易行为是否真实。
第三十条  纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
第三十一条  对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的,应当告知其理由。
第三十二条  土地增值税清算审核结束,主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人,并确定办理补、退税期限。”

二、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》财税〔2016〕43号)第三条规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。”
第五条规定:“免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”
第六条规定:“在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。”

土地增值税如何进行清算审核?


一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字〔1995〕6号)第七条第三款规定:“开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”

二、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号)规定:“
三、房地产开发费用的扣除问题
(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
(三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。
(四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。”

土地增值税清算中房地产开发费用如何扣除?

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)文件的规定:“第九条  纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。”
第十条  对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。”

房地产开发企业何时进行土地增值税清算?

  根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第十二条规定:“纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)。
(二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。
(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。”

纳税人进行土地增值税清算时,应提供哪些清算资料?

老师,我们公司是房地产行业,发生的业务属于清算后再销售尾盘,销售后所交土地增值税的计算是这样吗:土地增值税【不含税收入税金(城建税 教育费 地方教育费之和)核定的成本】*征收率

A9     发表于 2022-05-07 02:04:51

开发商投入资金,要按实收资本和资本公积的万分之五缴纳印花税。其他账簿按每本五元缴纳印花税。开发商拿地要按土地出让金的交纳契税。按土地面积交纳每平米元的耕地占用税。土地出让合同按万分之五缴纳印花税。房屋销售,老项目按照简易计税方法交纳增值税。新项目按照一般计税方法缴纳增值税。按增值税的或或交纳城建税。按增值税的交纳教育费附加。按增值税的,交纳地方附加。土地增值税分预缴,清算和清算尾盘销售三个阶段。预售阶段按规定的比例,预交土地增值税。符合清算条件后,进行土地增值税清算,补或腿土地增值税。尾盘销售的还要按清算的单位成本进行扣除计算缴纳剩余的土地增值税。企业所得税按规定进行预交,次年月日之前进行所得税汇算清缴。销售合同也要按万分之五,交纳产权转移书据税目印花税。建筑合同也要按万分之三,缴纳建筑安装合同税目印花税。有工资和个人股东分红的,要按规定代扣代缴个人所得税。

小庄     发表于 2022-05-07 00:55:06

现在有专门的尾盘销售适用的土地增值税申报表。 对没有采用新的系列申报表的地方,按照房地产类型,直接填写老的清算申报表。

威廉     发表于 2022-05-07 01:49:43

由于主管税务机关对已竣工验收的房地产开发项已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上,或该比例虽未超过,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的,即可要求纳税人进行土地增值税清算,因此尾房销售是普遍存在的。   此外,房地产开发企业在清算之前将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,这部分也未列作清算内容,这也导致相当一部分房企已清算项目还存在部分未售待售尾房现象。   对于清算后的尾盘发生销售如何申报缴纳土地增值税问题值得引起重视。

Zz     发表于 2022-05-07 02:07:15

“未销售的商品房”是否需要进行土地增值税清算?

未销售的商品房不需要进行土地增值税清算,理由如下:

1、土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额,为增值额。

未销售的商品房因没有取得销售收入,所以没办法计算增值税及应缴土地增值税,无法进行清算。

2、在土地增值税清算时未售的房地产如何进行清算?

在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

在申报时,填报《土地增值税纳税申报表(四)》 (从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用)。

希望我的回答对你有所帮助。

有舍才有得     发表于 2022-05-07 02:18:37

老师,我们公司是房地产行业,发生的业务属于清算后再销售尾盘,销售后所交土地增值税的计算是这样吗:土地增值税=【不含税收入-税金(城建税 教育费 地方教育费之和)-核定的成本】*征收率

王     发表于 2022-05-07 03:12:52

搜一下:我们房地产公司前面项目是核定征收,现在的项目是查账。对于前期尾盘的土地增值税如何缴纳呢

中民[蜡烛]     发表于 2022-05-07 00:58:09

1.开发商投入资金,要按实收资本和资本公积的万分之五缴纳印花税。其他账簿按每本五元缴纳印花税。

2.开发商拿地要按土地出让金的4%交纳契税。按土地面积交纳每平米22元的耕地占用税。土地出让合同按万分之五缴纳印花税。

3.房屋销售,老项目按照简易计税方法交纳增值税。新项目按照一般计税方法缴纳增值税。

4.按增值税的1%或5%或7%交纳城建税。按增值税的3%交纳教育费附加。按增值税的2%,交纳地方附加。

5.土地增值税分预缴,清算和清算尾盘销售三个阶段。预售阶段按规定的比例,预交土地增值税。符合清算条件后,进行土地增值税清算,补或腿土地增值税。尾盘销售的还要按清算的单位成本进行扣除计算缴纳剩余的土地增值税。

6.企业所得税按规定进行预交,次年5月31日之前进行所得税汇算清缴。

7.销售合同也要按万分之五,交纳产权转移书据税目印花税。建筑合同也要按万分之三,缴纳建筑安装合同税目印花税。

8.有工资和个人股东分红的,要按规定代扣代缴个人所得税。

Sweet Smile     发表于 2022-05-07 01:18:13

清算后再转让的房地产, 即在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

土地增值税清算过程中,如果部分房子单价偏低,收入的单价如何调整

您好,我是百度咨询的合作律师,已经收到您的问题了,目前咨询的人比较多哈~请稍等两分钟的哦亲亲。亲亲,正在帮您解决问题。

按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定

清算后再转让的房地产, 即在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

高丰     发表于 2022-05-07 01:22:05

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