出售车位土地增值税多交了能退吗

例：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 （1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元（1）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用＝500-50＋（1000＋3000）×5％＝650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％ 加计扣除额＝（1000＋3000）×20％＝800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（万元） （7）增值额＝10000－6005＝3995（万元）

“凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。”其含义是：只要签订车位销售合同，将车位出售的，其收入当不属于土地增值税规定的“普通住宅”收入，而只能并入非普通住宅销售收入中去。

【问题】房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。对这笔收入是否应当缴纳土地增值税？【解答】根据《土地增值税暂行条例

》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照服务业租赁业项目，以5%的税率缴纳营业税。

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照服务业租赁业项目，以5%的税率缴纳营业税。

【问题】 房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。对这笔收入是否应当缴纳土地增值税？ 【解答】 根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业——租赁业”项目，以5%的税率缴纳营业税。

问：土地增值税清算时，地下车位的收入、成本是否核算？若地下车位产权不转移，收入不纳入土地增值税清算的话，成本是否纳入总成本进行土地增值税清算呢？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

对未经许可建设地下建筑，按合理的方法计算的其应分摊的成本，在计算土地增值税时，不作为扣除项目金额。

对作为公共配套设施（包括人防设施）的地下建筑，按合理的方法计算的其应分摊的成本，计入公共配套设施成本，应按规定的办法分配计入各类可售建筑面积（包括可售的地下建筑面积）成本中。

对可售地下建筑面积，在计算土地增值税时，不分摊取得土地使用权所支付的金额，开发土地和新建房及配套设施的成本（不包括不经许可建设的成本）即房地产开发成本，除了只可归集于地上建筑的成本（如地上建筑特定的装修、设施成本等）外，一律在地上可售和地下可售面积之间平均分配。

另外,根据《物权法》第五十二条的有关规定，国防资产属于国家所有，并且建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位产权属于国家。《中华人共和国人民防空法》第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者”。因此，投资者即开发商可以将人防工程改为停车位出租获益，但不能将之售卖，更无法办理产权证。

总体上来说，车位可以地简单分为两种，一种是能办出产权证的，另一种是不能办出产权证的。所以在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚，你签署的是《机动车位购置协议》，还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种。一种是已经列入公摊面积的车位。只要列入了公摊，从法律上来说就属于不能办出产权证的车位，因为是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但可以租赁。另一种是人防车位。人防车位不同于其它车位，有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，根据有关规定，国防资产属于国家所有。此外，建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，该类车位也不可以购买产权。那人防车位可不可以进行租赁呢？根据目前的司法实践，对人防车位的租赁主要有两种观点:观点一、部分法院认为，任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权，转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议，该协议也是无效的。观点二、按照“谁投资谁受益”的原则交由开发商开发管理的，开发商可以通过租赁人防车位获得租金，但使用人防工程必须办理登记手续。因此，如要租赁人防车位最好先取得人防部门的许可。而且，租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被政府部门无偿征用的可能性。最后，大家在约定租赁期限还要注意，依照《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。 ”

你好！北京市的供你参考：土地增值税1、税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税 2、征收对象：增值部分 3、纳税人：卖方 4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收 5、优惠政策： （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征 （2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满 5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征 （3）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税 （4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税（5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税