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房产市场如何衡量房产的价值?

HYQ是清

HYQ是清

您好,建议您使用市场比较法进行评估,因为市场比较法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。

木鱼

木鱼

判断房产的价值,房地产估价师就是专门干这事的。

房产的估值有很多种方法,其中有一种类似租售比的方法是"收益还原法":通过计算房子的净收益(租金减去税费、维修等),利用收益率、收益时间来算出房子价值。最简单的例子就是银行存款,例如现在一年定期利率是2%(收益率),您的存款到一年(收益时间)后获得2万元利息(净收益),那么您存在银行的本金就是100万。

租售比(年租金净收入/房产价值)就相当于银行利率(收益率),这个数值不是固定值,只是各地不同的调查结果,有些是1/20,也可能是1/50。如果说,有地方房屋的租售比数值比银行一年定期利率还低,这些地方的楼价是不是有泡沫?

另外的估价方法还有成本法:土地+建安费+税+利润等,现在用以上两种方法都有相当难度:收益率低、利润高。

反而比较靠谱的方法是比较法,就是看相同区域、条件相当的房子成交价然后作适当的调整。

不过,在"面粉贵过面包"的时候,还得看估价师的调整,因为估价,从某个角度说,也是一门艺术。

握住手心的温度

握住手心的温度

房产价值与国家政策有关,土地出让金,各种税费占到房子出售价格的6到7成,这是在三线城市,在北京等一线城市占比更高。房子建设成本没有多少钱,只要国家政策不变,房价评估价值根据地段土地评估价格,加上各种税费,加上当前的建设成本,扣除使用年限,评估价格就出来了,也会相当高。

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作为一个资深的房产中介,我们评估房产的价值的点:

房子的区位,就是您家里的房子所在的片区在整个城市的规划定位是怎样的。比如望京和亚运村片区的房子,肯定比酒仙桥片区同品质的房子市值更高。但未来升值潜力酒仙桥可能更大,因为不成熟的片区规划要多一些,规划是未来增值的部分。房子本身的社区定位。一般从环境,品质,物业,居住人群,周边的交通,换手率,是否有学校来判断。以上几点都是加分项。房子在社区当中的排名,这个要看到楼的位置,户型,楼层,建筑楼龄,质量等等,越是优势比较突出的房子价格越高,有硬伤的房子,比如一层,比如顶层,比如遮挡特别严重,比如临高铁,等等,这些房子在市场下行时尤其不好卖,建议不要买。可以关注我,安家番外,6年房地产经验,为您揭秘房产行业秘密,给您买房路上做一些参考

王璇

王璇

房子价值主要体现在五点

一城市竞争力

如果是一线城市,房子价值会上涨空间比较大!因为流动人口多,固定人口多,需求自然大,购买力比较强????!城市在竞争过程中,会体现在适不适合居住!当地的气候和环境,商业氛围,当地人才计划,当地高校数量和教育资源的支持!当地城市规划,对于房子价值比较大!因为城市在对外宣传过程中,一定会贴标签!每个城市都有自己的标签,关键是这个标签会不会被当很多人知晓和了解!城市比较有竞争力,吸引人才相对来说比较容易,教育资源丰富,人才比较多,配套比较完善,法律比较健全,扶持人才计划比较完善,自然环境保护比较好,人文环境建设比较好,社会风气比较好!这些因素,对于房价都能起到保值增值的作用!

二流动价值

房子的流动性,不容小觑!房子如果没有流动性,基本是一潭死水,根本无法存活!房子的流动性主要指房子能够在商业机构得到认可和价值体现出来!具体一点说,如果你缺钱,你有房子,无论按揭还是全款,银行都愿意借钱给你,并且很放心的借给你!银行的利息是所有金融机构成本最低,压力最小的!银行对于房子会有自己一套评估机制和审核机制和放款机制和贷后审核机制和风险评估机制等等!关键是房子好出租好卖,也是一个非常好的属性如果你买的房子,除了自己喜欢,银行不喜欢,出租难,售卖难!你说这房子价值如何体现呢?房子溢价如何高呢?房子好出租说明,位置还可以!房子好卖说明,流动性强!

三换手率

房子换手率是自己房子出手容易不容易!有的房子,卖五年了还卖不掉!为什么呢?一配套不齐全二除了自己喜欢其他人都不喜欢!我还见过,房子买的时候100万,降价降到75万卖不掉,全新家具家电全送,都没有人问津!想想都可笑

四附加价值

房子附加价值学区房和户口问题

学区房的地位不言而喻!房子破不怕,关键能上好学校,家长愿意买单!家长宁愿舍弃大房子,也愿意买一个老破小的学区房!

户口问题,这个问题牵涉到无数在外务工人的心!户口是一个人对于家,对于归属感,对于责任和义务的体现!只有有房子,基本都可以拿房子落户了!房子简直是迁户口的神器!为什么呢?汽车你可以开走,房子你搬不走!

五政策

房子是用来住的,不是用来炒的!这个调子永远不能变,闭上眼买房,躺下赚钱的时代已经过去了!

啦啦啦

啦啦啦

楼盘网感谢邀请!

其实关于房子价值这个问题一直以来都是一个难题,毕竟房子本身的价值很好估算,无非就是各种成本加上合理的盈利空间,但问题是附加在房子身上的其他资源的价值很不好计算,例如学校资源、医院资源、环境资源,这些都是没有标准单位的价格,那么房子的价值该怎么衡量呢?

在笔者看来,市场交易本来是衡量房子价值最好的方法,只要房子的价值能够得到大家的承认那么他就值这个价格,但很可惜的是因为中国的楼市太特殊了,因为炒房者的炒作房价已经脱离了真正的价值水平,在这样的情况下房子价值都是虚假的。

所以到现在为止对于房子的价值问题都没有一个合理的衡量方法,只有等到房子真正的回归到居住属性之后,跟其他的乱七八糟的东西剥离之后,房子的价值才能有办法衡量出来,到时候房子的价值就是各种成本加上一定的合理的盈利空间。

王英敏

王英敏

这里的房产没有明确具体的用途,广义上的房产用途包括住宅、商业、工业等,每种用途的评估方法都不尽相同,我这里就不做太多赘述,就以住宅为例来说明房产评估的过程。住宅房地产评估方法一般采用比较法、收益法(成本法和假设开发法明显不合适,不做太多描述),房产评估的合理性其实就是这两种方法操作的合理性。 首先从比较法开始讲起,比较法是选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。该方法的理论依据是房地产价格形成中的替代原理,即同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。比较法的基本计算公式如下:房地产比较单价=建立比较基础后可比实例的单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数=建立比较基础后可比实例的单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数 因此采用比较法要特别注意几点:1.要选取适当的可比实例,可比实例是在估价对象同一供求圈内近期交易的,相差时间不能超过两年,这个的操作性有点困难,个人主观意识影响较为严重,可以从网上渠道以及房地产估价协会统计的数据选取最为合适的比较实例,这是重中之重。2.市场状况调整要有所依据,最好要根据国家统计局公布的《全国70个大中城市房屋销售价格指数》进行修正。3.要建立比较基础,建立比较基础是指使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比的处理。建立比较基础是对各个可比实例的成交价格进行标准化处理,统一其内涵和形式,包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担和统一计价单位。特别是统一税费负担,市面上大多住宅成交是以卖方实收的价格内涵,但是评估的内涵为买卖双方税费各自承担,可比实例还要加上卖方应当缴纳的税费。4.区位状况调整、实物状况调整要根据房地产估价规范进行,调整的幅度不能过大,应当在-16%-25%之间。 接下来是收益法,收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值和价格的方法。一般采用直接资本化法,基本公式如下:式中:V──收益价值; ──未来第一年的净收益; ──资本化率。 收益法要注意几点:1.要选取同一区域内的多个房地产,了解了租金情况(可以通过网上查询、现场询问、电话询问等方式交叉获得),经过比较分析,得出估价对象的租金情况。2单元住宅要控制资本化率,一般以2%-3%为主。 最后得出两种方法的结果,测算结果无太大差异,以简单算术法得出估价结果,测算结果差异过大,应用加权平均法得出估价结果。总而言之,要想得出房产的合理评估结果,要选用合适的方法,遵循合理的评估程序,要有大量的市场调查作为背景,不能太主观臆断,有的时候同一小区因为区位等原因价格也会相差较大。

房产市场风云骤变,房产投资客如何明哲保身?

健

房地产在中国辉煌岁月已经过去,从十九大以来,房子是用来住的不是炒的属性定位,可以看出房地产即将进入新的时代,炒房客注定要退出历史舞台。一是中国是共产党领导,社会主义集中办大事,总书记讲了房子是住的,炒房基本上就终结了,土壤已经变了。二是就全国各地房子所有率来看,供大于求,有钱的从

4小时前 57查看 3回答

将来的房产税会终结房产的投资价值么?

枫筱风จุ๊บㄋ

枫筱风จุ๊บㄋ

楼盘网感谢邀请!房子的金融属性不断削弱是未来的楼市基本走势,也是让房子回归居住属性的要求,所以在这样的背景下投资房产的收益会越来越低,但是也不是说投资房产就没有收益了。房子是商品,而且还是大家都需要的生活奢侈品,这就决定了房价不可能出现大幅度的下跌。所以未来房产的保值能力依旧十分

4小时前 68查看 8回答

土地价值并入房产价值计征房产税

磊的宝贝《寒》

磊的宝贝《寒》

按照(生产装置占地+厂房+办公用房面积)除以200万平方

4小时前 69查看 1回答

城镇自建房征收,如何计算自己房产价值?

才才

才才

您好!对于拆迁我们需要多方位的看待我们的房屋价值,有利于拿到更高的补偿!一是补偿方式,即是选择货币补偿还是其他补偿。货币补偿就是用人民币対被征收人进行的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》在确立货币补偿的同时,还为被征收人提供了其他的补偿方式,如可以采取房屋产权调换的方式,以供

4小时前 53查看 2回答

北京市房产继承权公证费是按房产价值比例收取,还是房产面积收取?没有标准吗?

温柔的谎言

温柔的谎言

谢谢你的邀请:房产继承的公证费为该房产现价值的2%!办理房产继承公证的程序。1)房屋评估。2)继承公证。3)申请产权登记。涉及房屋产权属性问题需递交:法院判决、裁定或调解的须缴交法院判决书,裁定或调解书!如该房屋经过实地测绘,已经改建或存在违法建设须有规划部门的报建审核书或处理决

4小时前 51查看 1回答

用诈骗款购买房产,后房产价值增值2倍,房产被查封拍卖偿还,房产增值部分归谁?

石昊

石昊

题主的这个问题,可能是一些受害人的一种期待:被骗的财产升值了,能不能也算自己的呢?其实对违法所得产生的收益,法律有明确规定,属于违法所得产生的收益,由法院予以没收。但被骗钱款投资房产后的升值部分,是否属于违法所得呢?实践中,对于违法所得的范围界定不是特别清楚,尤其是当违法所得部分

4小时前 69查看 4回答

房产的白银时代来临,房产空置率如何解决?

随遇而安

随遇而安

解决空置率问题,关键就是要让这些资源被充分利用,让需要住房的人住上。具体建议如下:1.中央政府可以借鉴当年马来西亚等一些国家在亚洲金融危机发生时的做法,将已经空置的商品房重新估价,并且由政府统一收购。2.这样做一方面可以迅速降低商业银行的金融风险,另一方面也可以在一定条件下帮助房

4小时前 64查看 5回答

常州目前哪个区的房产还有投资价值?

A0.Ᏼ࿆Ꮻ࿆Ꭶ࿆Ꮥ࿆

A0.Ᏼ࿆Ꮻ࿆Ꭶ࿆Ꮥ࿆

谢邀:我不会说的,真的

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