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碧桂园100亿租赁住房证券化产品将转让,开发商融资变容易,房价会降吗?

啦啦啦

啦啦啦

都渴望这房价下降,但这其实是一个很艰巨的任务。

真要让房价降,其实很简单,一招就够了:第二套房交易收取所得利80%征收。简单的说,除了一套自住房之外,所有房子交易转让的升值部分,80%上交财政。你看房价跌不跌?当然,80%只是一个个人举例说明而已。

但房价就是不降,是因为房价伤不起。房价如果暴跌,给整个国民经济带来的伤害是无与伦比的,所以一直提倡“房住不炒”,但从来没有说要降房价,只是控制房价上涨,或者说控制房价上涨幅度。

这是以时间换取空间,通过经济持续发展,来逐渐消除房地产泡沫的核心手段。中国城市居民,包括一线城市千万身家的中产,70-80%的财富都集中在房子上面,中国最富有的一拨人,也是依靠房子来支撑江湖地位,你随便一家企业100亿租赁住房证券化就问房价降不降,这对中国房地产的认识,基本上是等于空白。

真正决定房价的,从来不是地产开发商,他们不过是这个游戏的表面执行者而已。

数据显示,在过去30年,美国货币发行增长3倍,中国货币发行增长超过100倍。

1990年,我国总的货币发行量是1.53万亿人民币。2017年我国的M2余额是167.68万亿元。

1990年美国的货币M2余量=3.28万亿美元。2017年美国M2大概是12万亿美元。增长也就4倍。

我们国家超发的货币哪儿去了?全部都被房地产吸收了。有数据显示,中国目前整个楼市市值超过400万亿。

400万亿市值,下降10%就是40万亿,相当于整个沪深股市的市值体量,多少人因为房价价格暴跌而走投无路?

所以现在的策略就是保证房地产泡沫不破裂,然后通过创新经济推动居民收入增加,将国家经济转向新的局面。房价不涨,收入增加,经济增长,然后泡沫逐渐消除。这是经济软着陆的要点之一。也是一种理想的状态。

现在的调控,其实也是一种非常高难度的操作。既要让房地产吸纳足够的货币,并能够让它凝固在里面;又要保证房价不会失控。

实际上会怎么样,那很难预计。

小猫咪

小猫咪

从去年提出“房子是拿来住的不是用来炒的”之后,租购并举政策就随即推出并开始陆续实行,而租赁住房证券化正是体现对租购并举政策的支持,对于租赁住房来说,以长期的租金收入来维持资金回笼,哪怕提前交10年租金,对于开发商来说,资金回笼还是慢,这对于地产行业来说无疑是致命伤,所以没有多少开发商愿意去进行租赁住房的开发,而随着住房证券化产品的推出,并可以转让,对于开发商来说,融资或许得到了解决,但是有一点,作为一个新型化的证券产品,转让的流动性是否好还值得商榷,除非有郭嘉出面兜底,否则对于开发商的吸引力依旧不大。

从目前的政策来看,国家对于租购并举的决心还是有的,比如昨天市场传出将全面放开计划生育,为什么?因为此前国家虽然放开了二胎,可考虑到高房价和高教育成本,多数家庭依然不敢去生,而租购并举解决的就是百姓高房价问题,而且教育资源共享,所以租购并举政策未来肯定还会有更大扶持,对于住房化证券产品,国家大概率会兜底,如此开发商进行租赁性地产的开发兴趣和决心也就大了,至少融资问题得到了解决,而租赁型的住房的兴起,从长期来看,一定程度上肯定会对商品房形成一定的冲击,导致商品房的价格出现承压。

不过短时间来看,房价下降的可能性不大,无论是城镇化的需求,还是棚户区拆迁的需求,对于房子的刚需还是很大的,而且租购并举政策也不是短时间就可以铺开的,这是大家要注意的。

李壮

李壮

首先我们要理解这次碧桂园做的REITS的含义。REITS的实际意义是物业所有人将有稳定现金流的物业通过证券化出售给投资者。此次对于碧桂园来说,就是将其持有的已出租公寓通过REITS来获得变现。

通过上述解释,我们应该知道,这种融资模式对开发商来说,并不容易。首先,你要自己建好房产;其次要有稳定现金流;最后,你的盈利能力要高(注意是出租收入,而不是房产开发收入),这样才能保证较高的利率来吸引投资者。

由于上述条件的约束,国内房产公司能做到的并不多。实际上,公寓做REITS已经很勉强了,国外常见的是商业地产。因为只有商业地产租金收入高,才能保证足够高的利率。

对大多数开发商来说,造房是为了卖房而不是持有,因此题主所说开发商融资变容易实际是误解了。

再说下去,由于REITS针对的是成熟物业,而且是开发商自己持有,因此与供出售的住宅价格关系不大。从两个方面来说:一是如果房产商不断滚动做REITS,那么其开发房产都是自己持有而不在市场上销售,所以对市场房价影响不大;二是如果开发商将持有物业通过REITS变现,融资出来开发房产,那么这种融资行为只能做一单。融资如果不能滚动,对于开发商多开发住宅的帮助不大,因此也影响不了房屋的供应量。

所以,从REITS的特性来看,这个产品只是增加了中小投资者的投资渠道(碧桂园此次利率为5.75%,高于银行理财)。对于房价来说,影响甚微。

我是空谷寒潭,与您分享我的观点。

金茹

金茹

楼盘网感谢邀请!

房价跟开发商的成本的确有关系,但关系并不大,而且这个关系还很不正常。一般来说当开发商建筑成本上涨的时候房价肯定涨的,但成本下降的时候房价不一定会降,因为开发商要赚钱!所以就算租赁住房证券化正是上线,未来开发商融资变容易,房价也不一定会降。

开发商是要赚钱的,所以其实不管成本多也好,成本少也好,只要有赚钱的机会,那么开发商就不会放过,而且在很多时候开发商的建筑成本是多少大家都不知道,所以开发商的定价是要看市场的价格水平安排的。而就现在的房价水平来看,如果开发商把房价定的太低,那么开发商就是有钱不赚的傻子,很明显开发商不少傻子。

张晓东

张晓东

单就此因,房价难降。开发商融资目前总的来说偏紧,租赁住房证券化设置门槛较高,受益对象不多。房价受多种因素影响产生波动,不少城市泡沫较大,从调控不断升级信号看,回调可能性已愈来愈大。

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啦啦啦

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都渴望这房价下降,但这其实是一个很艰巨的任务。真要让房价降,其实很简单,一招就够了:第二套房交易收取所得利80%征收。简单的说,除了一套自住房之外,所有房子交易转让的升值部分,80%上交财政。你看房价跌不跌?当然,80%只是一个个人举例说明而已。但房价就是不降,是因为房价伤不起。

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Orange

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赣州不是很了解!不过我是菏泽的可以对比下菏泽!菏泽和赣州都属于三线城市还是有许多对比的!菏泽棚改大批土地出售从16年开始!到18年为止棚改25万套!全国第一!房价从16年的每平4700的均价到现在18年的每平6600每平的均价!增长了百分之40多!房价虽然比同位的三线并不是很高!

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2019三四线城市房价会降吗?

冉颜红

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这个问题有些泛了。降不降分城市的。昆山、江阴这种经济实力强的三四线城市,还有上涨空间。至于一些明显需求透支分城市,已经在开始跌了。

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未来的房价会降吗?

吉祥如意

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放假不能一概而论说涨还是说跌,我不建议你买还是不买。引用冯仑的一句话:如果是辛辛苦苦赚来的钱可以先不买房,如果是捡来的钱,那就买房吧。

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