房地产企业的预售收入如何核算 详细�0�3

宋成刚

宋成刚

时间:2007.11.27 来源:中国税网 答:(1)问题所述情况在税务方面,《国家税务总局关于房地产开发有关 企业所得税问题的通知》(国税发[2003]]83 号)中有明确的规定:房地产开发 企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计 算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开 发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入x 利润率。 预售收入的利润率不得低于1 5%(含 15%),由主管税务机关结合本地实际情况,按公平、公正、公开 的原则分类(或分项)确定。预售开发产品完工后,企业应及时按本通知第一条 规定计算已实现的销售收入,同时按规定结转其对应的销售成本,计算出已实现 的利润(或亏损)额,经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利 润额之间的差额,再将此差额并入当期应纳税所得额。而《国家税务总局关于房 地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31 号)进一步规定, 房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预 计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金 及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。计算 公式:预售收入毛利额=预售收入x 预计毛利率。 (2)会计核算方面则有所不同,应该按照企业会计准则和会计制度有关“收 入”确认的规定进行处理。也即无论是预售收入还是现房销售收入,在会计上必 须达到可以确认收入的标准时才能确认,而通常销售商品收入同时满足下列条件 的,才能予以确认:①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方; ②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实 施有效控制;③收入的金额能够可靠地计量;④相关的经济利益很可能流入企业; ⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。预售收入通常不严格满足上述 条件,故在会计核算上通常作为预收账款核算,待满足收入确认标准后再予以确认。 (3)费用发生时对方未开收据的(收据只能作为款项收付凭证,而不能作为业务交割完成 的合规依据),你单位将无法入账。按规定,单位购买材料物资应该取得合规票据据以入账, 否则,即使单位管理制度允许,也不符合财务管理规范的要求,而且税务上将不允许所得税前扣除相关费用

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