税收筹划对企业，并购对企业税收筹划

税收筹划对企业财务管理有何影响？

做好筹划纳税是企业提高其市场竞争力的一个有效手段。如何在国家法律允许的范围内合理筹划企业的各种税金，成为目前企业面临的最为关键的问题之一。本文分别从纳税筹划对企业财务管理的理论意义和现实影响两个角度来研究纳税筹划在企业财务管理中的具体作用。税收对完善企业财务管理制度、实现企业财务管理目标至关重要。因此，从税收的角度出发 ，研究企业纳税筹划对完善现代企业财务管理制度有着广泛而深刻的意义。一、纳税筹划概述（一）纳税筹划的概念及目标纳税筹划是指在法律允许的范围内，纳税人通过一系列预先的、有目的的、合法的策划和安排，制作一整套完整的纳税操作方案，以达到减轻自身税负的目的。纳税筹划不同于避税，更不是偷税，而是在多种合法方式中选择了纳税最少的一种方案。纳税筹划最核心的目标是直接减轻自身的税收负担，但其并非是纳税筹划目标的全部。实现涉税零风险、获取资金时间价值、提高自身经济效益以及维护主体合法权益等都是纳税筹划目标的有机组成部分。（二）关于纳税筹划的几点说明1.合法性。表示纳税筹划只能在法律许可的范围内进行，违反法律规定，逃避税收业务，属逃税行为。2.筹划性。表示事先的规划、设计、安排。在现实经济生活中，纳税义务通常具有滞后性，这就在客观上提供了纳税前事先做出筹划的可能性。3.目的性。表示要取得“节税”的税收收益。这有两层含义：一层是选择低税负；另一层意思是滞延纳税时间（有别于违法税法规定的欠税行为）。成功的纳税筹划往往既能使经营者承担的税收负担最轻，又可以使政府赋予税收法规中的政策意图得以体现。因此从某种意义上来说，纳税筹划活动也是应该鼓励的。此外，纳税筹划还有以下两点需要注意：首先，依法纳税是进行纳税筹划的前提；其次，进行纳税筹划应该时刻关注税法的变化。二、纳税筹划认识的误区这里存在一个误区，现在很多企业把“纳税筹划”理解成“合理避税”。要分析这个误区，笔者先从纠正企业对税收认识上的重大误区谈起。传统观念认为，税收是由企业纳税和税务机关征收两个过程组成的，忽略了税收产生的过程。不同的经营行为产生不同的税收，因此税务机关只相信企业的合同或者相应的证明，不看所谓的“账”。而这些合同和凭证都是业务过程产生的，业务部门签订的。如此看来，公司的税收是业务部门在做业务、签合同的时候就产生了，而非财务部门的事。因此，财务部的伪造、编造，是一种偷税行为。正确的纳税筹划其实指的是企业要做好业务过程的筹划。只有加强业务过程的税收管理，才能真正规避税收风险。那“合理避税”与“纳税筹划”的区别在哪里呢？有观点认为，避税是以一种“非违法”的手段达到少缴税或不缴税的目的。但实际并非如此，以“非违法”的手段达到规避纳税的义务，在一定程度上与逃税一样，直接后果是导致国家财政收入的减少，间接后果是税收制度有失公平。然而，纳税筹划不同。纳税筹划不是筹划国家的税收政策，而是指纳税人根据税收政策来设计企业的业务发生过程，通过对纳税事宜进行合理策划，达到减轻企业税收负担、降低纳税成本的目的。纳税筹划不是钻政策漏洞，而是策划和选择业务发生过程，合理合法地减轻税负。总的来说，“合理避税”是在经济业务发生完成后采取的钻政策漏洞的消极补救措施，而“纳税筹划”是在经济业务发生中采取的积极选择政策，二者是有本质区别的。三、纳税筹划与财务管理的关系现代企业税收筹划与财务管理具有其内在逻辑性，主要表现在以下几个方面：（一）纳税筹划与财务管理的目标一致性作为财务管理的子系统，纳税筹划目标自然应当服从于企业价值最大化的目标。目标一致性，是二者实现融合的基本前提。（二）纳税筹划与财务管理内容的关联性财务管理中融资、投资、经营和收益分配四个环节与纳税筹划密切联系。投融资过程中，如何在降低投融资成本的基础上，选择最佳方式、渠道和结构，都必须在税法的合法范围内进行，这时就需要税收筹划。对经营过程而言，企业的产、供、销都涉及到纳税因素，也离不开纳税筹划。收益分配过程中，分配的方式、补亏的安排，都受到税法的直接制约，必须在税法允许的范围内进行筹划。（三）纳税筹划与财务管理的互动性纳税筹划一般是在经济业务发生之前，对相关涉税活动进行的统筹安排，因此税收筹划会对财务管理提出相应要求，反过来财务管理水平也会对税收筹划产生制约或促进。四、纳税筹划在企业财务管理中的理论影响随着市场经济的发展、税收制度的完善，税收的可筹划性越发突出，纳税筹划应作为完善现代企业财务管理制度的专题来研究。（一）确立和评估现代企业财务管理目标离不开纳税筹划要提升企业的市场竞争能力和获利能力，不能不考虑企业的税收负担，不能忽略税收法律对企业经济发展的约束。这是因为：现代企业财务管理目标的实现，要求企业最大化降低成本包括税收负担；现化企业财务管理目标应有利于企业和国家长期利益的增长，要求理顺企业和国家的分配关系；现代企业财务管理目标是战略性目标和战术性目标的有机结合，要求企业在选择纳税方案时必须兼顾长远利益和眼前利益。只有通过科学的税收筹划，才能更大程度的支持现代企业财务管理目标的实现。（二）企业纳税筹划是现代企业财务决策的重要内容现代企业财务中筹资、投资、生产经营和利润分配四个决策部分都直接或间接地受到税收的影响，税收筹划贯穿于企业财务决策的各个领域，已成为其不可或缺的重要内容。纳税筹划和财务管理紧密联系，互相影响，这就要求我们坚持系统性原则，树立整体性和环境适应性两个观念。五、纳税筹划的必要性近年来，我国企业在市场的竞争中逐步规范，已经具备了一定的风险控制能力。但将来企业面临的最大风险不是经营风险，而是财务风险。因此，企业通过实施纳税筹划规避财务风险非常有必要，这具体表现在以下几个方面：（一）通过纳税筹划实现税负的减轻目前纳税人税费负担过于沉重，通过纳税筹划，实现税负的减轻，是企业的唯一选择。当纳税人面临沉重的税收负担时，只有三条路可以选择：1.逃税，即通过违法行为实现规避税负的目的。但是，逃税违法，注定了这种行为只能是一条“死胡同”。2.纳税人产生逆向选择行为，消极对待，压缩经济活动规模，这最终会导致整个经济的萎缩。在国家宏观税负不能立即减轻的条件下，选择这种做法，最终只能被市场竞争所淘汰。3.进行纳税筹划，实现合理避税。这才是企业迎接WTO挑战，依法治税的必由之路，是面对目前政策法规的必然之举。（二）中国加入WTO，企业竞争国际化的趋势使得纳税筹划变得更为意义重大在目前市场竞争日益激烈，通过营销来扩大市场份额的“开源”手段已相当困难，中国企业要想与国外企业同台竞争，就应该把策略重点放到“节流”，即企业内部财务成本的控制上。作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过纳税筹划予以控制，对企业来说就变得相当关键。（三）实施纳税筹划是企业产权清晰化的客观要求在当前国内企业市场化改革、股份制改革深化，中国加入WTO参与国际竞争的大背景下，中国的企业一旦作为独立的个体，就必然要构造明晰的产权机制与强大动力机制参与市场竞争。因此税收作为企业的成本支出，必须通过深入研究纳税筹划的各种手段予以控制。（四）从现代企业的财务机制上看，做为企业外部成本的税收支出更应当加以控制目前企业存在一种错误的想法，认为要控制成本，就是要控制内部成本，而对于企业的税收，则视为无法避免的，不去加以控制。其实不然，企业对内部成本的控制已经相当严格，而且过度地压缩内部成本有可能造成员工的积极性受损等不良后果，影响企业的发展。因此，在控制内部成本的同时，应该试图努力节约企业的外部成本，做到内部成本外部成本双管齐下，共同收缩。六、纳税筹划对企业财务管理的现实影响财务管理的任何决策都对企业的生存和发展起着重大的作用。财务管理与企业其他管理的关系也日益密切，并渗透于企业管理的各个方面。财务管理处于企业管理的中心地位，抓住了财务管理，就抓住了企业管理的关键。（一）通过纳税筹划，可以监管财务交税可以设立专门的“税务部”，专职纳税筹划。“税务部”和“财务部”互相平行，共同规避企业的经营风险。通过纳税筹划，可以控制企业业务的税和财务的税，避免财务部门一部司多职，操控税收，给公司的财务管理带来风险。（二）通过纳税筹划，可以权责明晰由于真正产生税收的是业务部门，财务部门只是履行核算与交纳税收的职责，所以通过纳税筹划，可以从业务发生的源头控制纳税，将纳税的责任明确到每一个责任部门。实行纳税筹划，从责任源头抓起，将责任细分到每一个部门，甚至每一个责任人，渗透到每一个管理层面，进行渗透管理，使公司财务管理透明化。（三）通过纳税筹划可提高企业财务管理水平纳税筹划离不开企业的会计核算和财务管理，它要求企业会计人员既要精通会计准则和财务制度，又要熟悉现行税收政策和税法，正确地进行纳税调整和计税。这样企业就必然要求其会计人员提高业务素质，从而使企业财务管理水平得到提高。（四）通过纳税筹划可规范企业财务管理纳税筹划作为减少税收成本是最有效、最可靠、最可行的途径，必将被越来越多的经营管理者所采纳，这就要求企业要依法设立完整、规范的财务程序，进行正确的财务处理，才能实施纳税筹划。（五）如果企业的财务管理人员素质较高，财务管理比较规范，则会为税收筹划的开展，提供极大便利综上所述，纳税筹划作为一种新型的管理方案，在企业财务管理中正在发挥着越来越重要的作用，只有让每个业务部门的领导都具备纳税筹划的意识，并将这些观念和知识贯彻到每一个员工的头脑中，才能提高企业整体的纳税筹划水平，增强企业竞争力，使企业以崭新的生命力大步发展。

新税法下如何对新办企业进行税收筹划？

由于新企业所得税法及其实施条例对企业组织形式、税率及 税收优惠政策都进行了较大调整，必然会给新办企业的税务筹划带来 影响。根据《合伙企业法》规定，合伙企业是指自然人、法人和其他组 织在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业，合伙企业的生产 经营所得和其他所得，依照税法规定，由合伙人分别缴纳个人所得税，不构成缴纳企业所得税的居民企业。    如自然人投资设立合伙企业，就 生产经营所得只需缴纳一次税金，即个人所得税。如设立为公司，既 要缴纳企业所得税，还需就股息缴纳20%的个人所得税。因此，自然 人投资设立企业在考虑税负的情况下，应选择非法人企业，即合伙企 业组织形式。  实际生活中，合伙企业受经营条件限制，并不能满足经营者的需 要，因此，法人企业可以选择投资设立下属公司的方式进行税收安排， 即选择设立子公司或分公司进行纳税筹划。  按照《公司法》规定，子公司是独立法人，如果盈利或亏损，均不 能并入母公司利润，应当作为独立的居民企业单独缴纳企业所得税。   当子公司微利的情况下，子公司可以按20%的税率缴纳企业所得税， 使集团公司整体税负降低，在给母公司分配现金股利或利润时，应补 税差，则设立子公司对于整个集团公司来说，其税负为子公司缴纳的 所得税和母公司就现金股利或利润补激的所得税差额。    分公司不是独 立法人，不形成所得税的居民企业，其实现的利润或亏损应当并入总 公司，由总公司汇总纳税。如果是微利，总公司就其实现的利润在缴 纳所得税时，不能减少公司的整体税负，如果是亏损，可抵减总公司 的应纳税所得额，达到降低总公司的整体税负。

怎样对遗产进行税收筹划？

根据有关税法规定，继承人继承海外遗产汇入我国的外汇收 入免征个人所得税。如果是在境外的遗产，可以以现金形式遗留。如果以不动产和房屋的形式遗留给继承人，那么继承人先须在移 居国缴纳遗产税，如果无力在国外管理这部分财产时，要按出售价格 缴纳房产税、契税、交易税、资本利得税等各种税收，从而使实际所 得下降。    如果是在中国境内的遗产，如果在有生之年可以将资产转化为房屋，因为，无论是现金、古董和股票，继承人取得这些财产时，都被 视为其所得，需要交纳个人所得税，而以自有房屋的遗留，被继承人 可以合法的继承人身份取得这部分财产，而不能看作当期收入，而且 在办理房产转移手续后，自用房屋也不需要缴纳契税。    如果继承人是继承营业性房屋，就其租金缴纳个人所得税。所以 对继承人来讲，必须同时缴纳房产税和契税。缴纳房产税，应按租金 的12%缴纳，而非出租房是按照房产原值一次减除10%〜30%的价值 计算缴纳的。  比如，如果房产原值为1000万元，按20%扣除，其原 值仅为800万元，那么需要缴纳的房产税仅为9。  6万元，而对于一个 年租金仅为100万元的房产税收为12万元。如果房产在城市、县城、 建制镇和工矿区以外的，如未出租的房屋，还可以免除房产税，对于 房产原值1000万元的房屋出租，其年租金将超过100万元，这是不言 自明的。  如果遗产是以银行存款和现金方式留下的，那么继承人取得这部 分财产，由于没有支付任何费用，而不能给予任何免税额照顾，而且 应一次性缴纳个人所得税。  由于继承人在取得遗产的时候取得过多的 收入，而适用较高的税率。

如何对企业所得税进行税收筹划？

对企业所得税的税收筹划，最合法、最有效的方法就是避免应税所得的实现。所谓避免应税所得的实现，是指纳税人在生产经营和管理活动中，所取得的经济收入不被税法认定为应纳税所得额。而企业股权投资和改组活动中的所得税问题，税法恰恰给出了有关不确认为应税所得的依据。

税收筹划对房地产企业的影响有哪些？

您好，会影响公司营利，房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。望采纳谢谢

房地产税收种类直接相关 ：5种，土地增值税，城镇土地使用税，耕地占用税，契税，房产税间接相关：4种，营业税，城市维护建设税，企业所得税，印花税。按照征收环节分：购置房地产要缴纳的税费。1、 契税。2、印花税。3、交易手续费房地产税收政策（新（具体执行中，应以正式文件规定为准，如政策有新规定者均应按新规定执行）一、房地产开发企业销售房产涉及应纳地方税收政策（一） 营业税1、基本规定： 房地产开发企业销售不动产或者转让土地使用权，按照计税营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额＝计税营业额×税率（5%）房地产开发企业销售不动产以向购买方收取的全部价款和价外费用为计税营业额；房地产开发企业销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2、优惠规定（有效期至2002年12月31日）（1）1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（不含别墅、渡假村等高消费性的空置商品房），在2002年12月31日前销售的，免征营业税及附加税费、契税。（2）纳税人在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月l日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税及附加税费、契税。（二）地方（营业税）附加：计征依据：以应纳营业税额为计税（费）依据适用税（费）率如下：1、城市维护建设税按市区7%，县城、镇5％，不在市区、县城或镇的，税率为1％计征。（外资企业、外籍个人免征）。2、教育费附加按3%的征收率计征（外资企业、外籍个人免征）。3、地方教育附加按1%的征收率计征。（纯中央属企业免征）4、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。（三）企业所得税：1、中华人民共和国境内的房地产企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，缴纳企业所得税。 企业的生产、经营所得和其他所得包括来源于中国境内、境外的所得。纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。厦门市企业所得税税率为15%。计算公式为：应纳税额＝应纳税所得额×税率应纳税所得额＝收入总额一准予扣除项目金额2、从2000年1月1日起，厦门市对实行查帐征收的房地产开发企业，均按当期实际预收售房款总额（含未结转预收售楼款收入以及购房定金）1.5%的比例，核定预征企业所得税，按季度申报预缴，年度（项目）汇算清缴。3、房地产开发企业所得税汇算方式，可选择按开发项目分摊费用，待项目竣工实现销售90%以上(按面积计算)的进行纳税调整；或不按开发项目分摊费用，每年年终进行纳税调整。汇算方式一经确定，不得随意改变，如确需改变的，应在下一年度开始前报主管税务机关批准。若发现企业财务管理混乱，帐证不全，无法进行查帐征收或不能单独核算单个项目应纳税所得额以及无正当理由而不办理汇算清缴的，一律按不低于销售收入总额3%的比例，由主管税务机关核定征收企业所得税。（四）印花税：以购房合同金额为计税依据，按“购销合同”税目及万分之三的税率计征。二、单位销售二手房涉及的有关地方税收规定（一）营业税:以全部收入（或评估价）减去购置原价后的余额为计税依据，按5%的税率计征营业税。（二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定）（三）企业所得税：将售房收入并入企业应纳税所得额计算企业应纳所得税额。（四）印花税：售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。三、个人销售二手房涉及的有关地方税收规定（一）营业税：1、个人出售高档住宅、非住宅项目（写字楼、商场、店面、厂房、仓库等）、非自用普通住宅（即产权人没有实际居住的普通住宅）以及个人出售不符合免税规定的房产，以全部收入（或评估价，下同）减去购置原价后的余额为计税依据，按5%的税率计征营业税。2、个人出售自用普通住宅、出售自建自用住宅，免征营业税。3、普通住宅与高档住宅的界定符合以下条件之一的住宅界定为高档住宅：（1）别墅、度假村；（2）住宅每单位建筑面积售价岛内超过5000元／平方米，杏林区(含海沧区)、集美区超过3600元／平方米，同安区超过3000元／平方米。高档住宅除外的住宅界定为普通住宅（本界定从2002年9月1日起执行）。（二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定）（三）个人所得税：1、个人出售房产，有增值但不符合以下特殊规定的，按收入全额征收1.5%的个人所得税。有增值符合以下特殊规定的，按以下特殊规定办。特殊规定：（1）为鼓励个人购换住房，对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向我局缴纳或直接以个人所得税形式缴纳。个人出售现住房前后一年内以个人、儿女、夫妻名义购房以及与儿女、夫妻共同购房的，凭户口簿或户籍管理部门的身份关系证明材料及有关售购房资料，经税务部门审核后可按照购房金额大小相应退还全部或部分已缴纳的纳税保证金或个人所得税。（2）个人首次上市出售房改房（包括出售已购公有住房、集资建房、经济适用房），免征个人所得税。（3）个人出售住房（不含个人首次上市出售房改房），虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，产权人必须向代征人厦门市房地产交易权籍登记中心提供唯一家庭生活用房声明，经代征人厦门市房地产交易权籍登记中心审核，符合上述条件代征人可直接予以免征个人所得税。（四）印花税：售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。四、单位或个人置换房产涉及的有关地方税收规定（一）营业税：单位或个人置换房产，以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按5%的税率计征营业税。（二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定）（三）所得税：单位置换房产的，以置换后房产价值依照有关规定进行固定资产税务处理，核算损益；个人置换房产，以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按1.5%的征收率计征个人所得税。（四）印花税：以置换双方合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。五、单位或个人转让土地使用权涉及的有关地方税收规定（一）营业税：单位和个人转让土地使用权，以全部收入（或评估价，下同）减去受让原价后的余额为计税依据，按5%的税率计征营业税。（二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定）（三）所得税：单位转让土地使用权，将转让收入并入单位应纳税所得额计算企业应纳所得税额；个人转让土地使用权，按收入全额征收2%的个人所得税。六、单位出租房产涉及的有关地方税收规定（一）营业税：按租金收入5%税率计征。（二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定）（三）房产税：按租金收入12%税率计征。（四）企业所得税：将租金收入并入单位应纳税所得额计算企业应纳所得税额。（五）土地使用税：根据所处地段年税额每平方米1至6元。（六）印花税：以合同金额为计税依据，按“财产租赁合同”税目及千分之一的税率计征。七、个人出租房产涉及的有关地方税收规定对个人出租房产涉及的地方税收采取以下两种征收方式：综合税额核定征收：本着手续从简、负担从轻的原则，对我市个人出租房产涉及的地方税收仍采取按单位建筑面积确定综合税额的办法征收，综合税额包括私房出租所有应交税款。（附件：私房出租单位建筑面积月综合税额表）按实征收：个人出租房产取得租金收入，能据实主动申报的，可按申报的租金收入额依法定税种、税率按实征收。具体税种、税率如下：（一）营业税按租金收入的3％征收，（二）营业税附加（同上“地方附加”规定）”（三） 房产税：按租金收入的4％征收。（四）个人所得税：对个人出租房屋取得的所得按10％的税率征收个人所得税。个人出租房屋取得的所得，以每次（月）取得的房屋租赁收入扣除税费标准后的余额为应纳税所得额。减除税费标准：1、基本费用扣除标准：每次（月）收入额不超过4000元的，减除费用800元；每次（月）收入额超过4000元的，减除费用20%。2、税金及其附加税费扣除标准：个人出租房屋，其应缴纳的营业税及附加税费、房产税、印花税、土地使用税准予扣除。3、修缮费用的扣除标准：个人出租房屋，对能提供该出租房屋修缮合同及合法凭证证明的，其实际开支修缮费用经核准给予分次（月）连续扣除，直至扣除完为止，但每次（月）允许扣除以800元为限。（五）土地使用税根据所处地段年税额每平方米1至6元。（六）印花税：以合同金额为计税依据，按“财产租赁合同”税目及千分之一的税率计征。另房屋转租有关政策规定如下：房屋转租是指承租人将承租的房屋再出租的行为。个人转租房屋取得的租金收入，应按全额缴纳营业税。对能提供原承租合同及合法完税凭证的，原支付的租金可分次（月）从租金收入中扣除计算缴纳个人所税，但不再重复扣除基本费用标准。如出租方已缴纳房产税、土地使用税，对转租行为不再征收房产税、土地使用税。房地产开发企业建造、销售房屋需要缴纳哪些税？应该注意哪些税收政策规定？房地产开发企业销售房屋主要缴纳企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、土地增值税、耕地占用税、契税等7个税种。根据房地产开发不同环节实行相应的税收政策。在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额。例如：某房地产开发企业建房占用耕地10000平方米，当地耕地占用税适用税额为5元/平方米。该企业应缴纳耕地占用税税额为：10000平方米×5元/平方米＝50000元。房地产开发企业为开发房屋占地，按照规定缴纳契税。在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。城镇土地使用税的税额标准为大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制镇、工矿区0.2-4元。具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。城镇土地使用税年应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。在房屋销售环节，营业税部分，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。房地产企业销售房屋时连同房屋所占土地使用权一并转让的行为，都属于有偿转让不动产，均应按5%的税率征收营业税。从1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入免征营业税。土地增值税部分，房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。从事房地产开的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。所得税部分，从事房地产开发业务的企业按照规定区分内、外企业分别缴纳企业所得税或外商投资企业和外国企业所得税。计税依据为应纳税所得额。印花税部分，房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订购房合同，买卖双方按适用税率缴纳印花税。城市维护建设税部分，城市维护建设税随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，税率分别为1%、5%、7%。外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗？法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税。个人在一年内换购房须交缴税保证金国家税务总局有关负责人近日表示，个人在一年内换购住房的，其所转让住房应缴的个人所得税，最初要以纳税保证金形式缴纳。个人在一年内换购住房的，待其一年内实际买房后，购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还所纳税保证金，购房金额低于住房转让收入额的，可以按购房金额占转让收入额的比例退还纳税保证金。国家税务总局负责人解释说，对二手房所得征收个税政策进行完善和细化，主要出于三个因素考虑：一是个人转让住房过程中发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细，各地执行不一；二是实际征管中，一些纳税人瞒报交易价格或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关依法征税的难度较大；三是一些地区对二手房交易个人所得税的征收不到位，影响了执法刚性，造成税收收入流失。该负责人还明确，对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1%-3%比例内核定应纳个人所得税额。个人拥有房屋、土地需要缴纳哪些税？应该注意哪些税收政策规定？个人拥有房屋、土地涉及房产税（或城市房地产税）、城镇土地使用税等税种。个人营业用的房产以房产原价值一次减除10%-30%以后的余额作为计税依据，按1.2%的税率缴纳房产税。个人所有非营业用的房产免征房产税。外籍个人以房产原值作为计税依据征收城市房地产税。房产税应纳税额＝房产原价值一次减除10%-30%以后的余额×1.2%。个人所有的居住用房及院落用地，由各省级地方税务局根据当地情况决定是否征收城镇土地使用税，营业用房屋占地按规定级差税额标准征收。大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制镇、工矿区0.2-4元。具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。城镇土地使用税应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。作为房地产税收的纳税人需要缴纳哪些税?房地产税收的纳税人分为个人、企业、行政事业单位、社会团体、其他纳税人等不同类型。而且，房地产涉及多个环节、多个领域。在纳税环节上，房地产税收涉及房地产的取得、保有和流转3个环节的税收。在征税目标上，房地产税收分为房地产一级市场、二级市场和租赁市场的税收。目前，直接与房地产相关的税种就有13个，主要包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税固定资产投资方向调节税。其中，固定资产投资方向调节税已暂停征收。换购住房符合条件可退还个税换购住房符合条件可退还个税据工人日报消息 国家税务总局有关负责人日前指出：个人在一年内换购住房的，其所转让住房应缴的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，待其一年内实际买房后，购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还纳税保证金，购房金额低于住房转让收入额的，可以按购房金额占转让收入额的比例退还纳税保证金。另外，个人转让家庭自用五年以上的唯一住房，免征个人所得税。该负责人表示，一些地区对二手房交易个人所得税的征收不到位，造成税收收入流失。一些纳税人瞒报交易价格，或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关依法征税的难度较大。因此，各地要依法加强税收征管。国家税务总局负责人强调，8月1日起实行的个人住房转让个税新政的通知，区分不同类别房屋分别规定其原值，允许合理扣除按揭购房贷款利息和装修费用等。《通知》根据税收征管法第三十五条的规定，明确对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1％~3％比例内核定应纳个人所得税额，增强了税收执法力度。国家税务总局已要求实行“房地产税收管理一体化”。房地产管理部门把缴纳契税作为办理产权过户的前置条件。税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，一并征收房地产交易的营业税、土地增值税、个人所得税等。